Lorsqu’un investisseur achète ou revend des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les opérations s’effectuent selon deux circuits distincts : le marché primaire et le marché secondaire. Ces deux marchés répondent à des logiques différentes et participent au fonctionnement global des SCPI.
Marché primaire
Le marché primaire correspond aux opérations réalisées directement avec la SCPI, sous la responsabilité de la société de gestion.
Il concerne principalement :
les souscriptions de parts,
les demandes de retrait, lorsqu’elles sont prévues.
Chaque opération sur le marché primaire entraîne une création ou une annulation de parts.
Le prix de la part est fixé par la société de gestion, dans le respect du cadre réglementaire, en lien avec la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI.
La société de gestion centralise les flux et veille à l’équilibre entre les entrées et les sorties afin d’assurer le bon fonctionnement de la SCPI.
Marché secondaire
Le marché secondaire correspond aux échanges de parts entre investisseurs, sans création ni annulation de parts.
Il concerne :
les ordres de vente d’associés souhaitant céder leurs parts,
les ordres d’achat d’investisseurs souhaitant entrer au capital ou d'associés souhaitant acquérir de nouvelles parts.
Les parts existantes changent simplement de détenteur.
La SCPI organise ces échanges, mais le prix de cession dépend de l’offre et de la demande et peut évoluer selon les conditions de marché.
Différences entre marché primaire et marché secondaire
Le marché primaire concerne la vie du capital de la SCPI.
Le marché secondaire concerne la circulation des parts existantes.
Sur le marché primaire, le prix est déterminé par la société de gestion.
Sur le marché secondaire, le prix résulte de la rencontre entre acheteurs et vendeurs.
Liquidité des parts
Quel que soit le marché concerné, la liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie.
Les délais et conditions de cession peuvent varier selon :
la situation du marché immobilier,
l’attractivité de la SCPI,
le niveau de la demande.
La société de gestion assure la transparence de l’information et l’organisation des opérations dans un cadre réglementé.