L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permet aux particuliers de percevoir des revenus locatifs sans avoir à gérer directement un bien immobilier. Cependant, ces revenus sont soumis à une fiscalité spécifique qu’il est important de comprendre.
1. La Fiscalité des Revenus Fonciers
Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés selon le régime de droit commun applicable aux revenus immobiliers.
Régime du Micro-Foncier
Si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 € par an et que l’investisseur ne détient pas d’autres biens immobiliers loués en direct, il peut opter pour le régime du micro-foncier. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus avant imposition.
Régime du Réel
Au-delà de 15 000 € de revenus fonciers ou sur option, les investisseurs sont soumis au régime réel. Dans ce cas, ils peuvent déduire de leurs revenus les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.), mais doivent déclarer l’ensemble des revenus locatifs bruts perçus.
2. La Fiscalité des Plus-Values en Cas de Revente
En cas de revente de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.
L’imposition repose sur :
- Un taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
- Des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
- Un abattement progressif appliqué selon la durée de détention des parts (exonération totale après 30 ans de détention).
3. Les Prélèvements Sociaux
Les revenus fonciers issus des SCPI sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, comprenant :
- La Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2 %
- La Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5 %
- Le prélèvement de solidarité : 7,5 %
4. La Fiscalité des Non-Résidents
Les investisseurs non-résidents fiscaux en France sont soumis à une fiscalité spécifique sur leurs revenus de SCPI.
Les revenus perçus en France sont généralement soumis :
- À un prélèvement à la source de 20 % minimum (variable selon les conventions fiscales entre la France et le pays de résidence).
- Aux prélèvements sociaux, sauf exonération prévue par une convention fiscale.
5. Les SCPI et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur du patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros. Dans ce cas, la valeur des parts détenues doit être déclarée à hauteur de la quote-part investie dans l’immobilier.
Conclusion
L’investissement en SCPI offre des avantages en termes de diversification et de rendement, mais il est crucial de bien comprendre la fiscalité associée. Chaque investisseur doit évaluer son régime d’imposition et, si nécessaire, se faire accompagner par un conseiller fiscal pour optimiser la gestion de son patrimoine immobilier.